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田原,毕业于南京大学法律系,?#27835;?#28142;海明镜律师事务所注册主任,中国徐州国际商会副秘
书长,擅长刑事辩护、知识产权、投资咨询等诉讼、仲裁及非诉讼法律业务...更多>>
 
 
 
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万达大湖公馆“一房三证” 业主想卖房难上加难

 明明是一?#36861;?#23376;,?#20174;?#30528;3个房本。当年开发商为逃避政策想出的“妙计”,如今成了北京万达大湖公馆业主们?#31181;刑?#25163;的山芋?#21512;?#20080;这里的一套二手房,得耗费3个购房资质。

    “一房三本”源自90/70政策

    大湖公馆位于北京朝阳区奥运村黄金地区内,项目由两?#26696;?#23618;精?#26696;?#26723;公寓组成。这里的业主告诉记者:“这个小区就两?#22885;ィ?#26377;340余户,主力户?#25237;?#26159;240余平米,大多数都是持有三个房本。”

    记者进入一户业主家中,在这套200多平米的房子内看到,其并不是由小?#36861;?#23376;连通改造而成,而是实实在在的大户型。房内状况显示为一?#36861;?#23627;,各区域不同分布,分别为客厅、卧室、厨房、卫生间,煤气管线等均体?#27835;?#19968;套,整个房屋具?#22411;?#19968;的排水系统。每户拥有一个?#25490;?#21495;和一个大门,房屋业主却向记者?#25925;玖苏馓追?#23376;的三个房本。而这一现象发生的原因,是因为当年的一个政策。

    2006年5月,九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》提出了“90/70”政策,要求新建住宅项目,套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上。旨在通过增加供应量?#26723;?#25151;价。

    ?#27426;?#19978;有政策,下有对策。各地不断爆出一?#36861;?#23376;有多个房产证的现象,北京最典型的一房多本项目就是万达大湖公馆。

    记者了解到,万达大湖公馆开发商在“90/70”政策出台之前,已经规划好大面积的临湖户型,小区是按照空中别墅定位的。为了规避“90/70”政策,硬是在图纸上将大户型切割成三户90平米以下户型以报规划,销售楼书则始终显示为一?#36861;俊?#35268;划验收部门则心照不宣地按三个房号做初始登记。因此,万达大湖公馆大部分业主拥有一?#36861;?#23627;持有三个房本。

    一房三证房子难再卖

    一?#36861;?#23376;有三个房本,就像是一个人有三个身份证一样怪异?#32791;源?#19968;个证、躯干一个证、四肢一个证。原本这一怪像对居住和买卖并没?#21009;?#22810;实质性的影响,?#27426;?#38543;着2011年“史上最严厉的调控政策”《国八条》出台,这里一房三证问题凸现出来:一是资格所限,无法购买二?#36861;浚?#20108;是只能寻找三个具有购房资格的人才能将该套住宅出售,处分权受到极大的限制。

    想再变回一证难上加难

    随着楼市成交量的增加,北京万达大湖公馆业主?#20174;常?ldquo;三个房产证的房子相比一房一证的房源出手困难得多。希望能够变更登记为一个房产证,以维护自己的正当权益”。

    业主向北京市住房?#32479;?#20065;建设委员会申请将现有三个房本变更登记为一个房本,北京市住房?#32479;?#20065;建设委员会作出的《不予受理决定书?#32602;?#35201;求业主补正房屋所有权发生变更的证明文件、房屋测绘成果备案表、房屋面积测算?#38469;?#25253;告书。业主表示上述材料均是客观上个人不可能取得的材?#24076;?#36930;起诉至北京市朝阳区人民法院。法院一审判决认定不属于房屋变更登记的情形。业主上诉至北京市第三中级人民法?#28023;?#20108;审维持了一审判决。

    随后,业主又向北京市国土资源局提出申请,将现有的三?#36861;?#20135;按照房屋自然属性变更为一?#36861;?#20135;(简称三证合一)。北京市国土资源局以业主未能提供规划部门及测绘部门出具的相应材料为由,向业主下达了《北京市不动产登记不予受理告知书》。业主再次向法院起诉,要求法院撤销北京市国土资源局作出的《不予受理告知书》并作出受理决定。目前,该案正在审理中。

    多地曾有解决先例

    据记者了解,万达大湖公馆并不是全国唯一一个存在一房多?#38236;南?#30446;,90/70政策出台之时,全国很多城市都出现一房多本现象。但是,?#34892;?#22320;方政府,如广东省湛江市出台《湛江市人民政府办公室关于推动湛江市房地产市场健康发展的通知?#32602;?#23545;建成且已销售的房产存在多证但实际为一?#36164;?#29992;的,只要符合还清购房贷款、?#28142;?#22312;房产抵押、多?#36861;?#20135;属于同一权属?#33487;?#19977;个核心条件,业主即可直?#30001;?#21150;房产证合并。此种解决方式成本?#31995;停?#26082;不涉及责任追究,也不涉及税费补缴,通过协调各部门予以登记变更,解决了三证合一的困?#22330;?/p>

    另外,2014年10月,天津市国土房管局、市建委、市规划局、市财政局、市金融局、市公积金?#34892;?#20845;个部门联合发文发布最新救市政策,官方首次确认全面取消限?#21512;?#22806;政策,并在全国第一个明确发文表示取消多年的“90/70”政策。

    2015年3月27日,国土部和住建部联合签发楼市新政,优化住房供应套型,促进用地结构调整,对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,?#24066;?#23545;不适应市场需求的住房户型做出调整,支持?#29992;?#33258;住和改善性住房需求。这条内容也许意味着颇具调控色彩的“90/70”政策告一段落。

    在当今市场经?#27809;?#22659;下,尤其是房地产市场,国家相关部门从2004年就开始出台从土地、开发到信贷、90/70政策、限购政策等,试图通过这样的方式从宏观?#31995;?#25511;房地产市场的良性、健康发展。不得不说,这些政策的出台在调控的同时?#19981;?#24102;来诸多“副作用”和历史遗留问题,万达大湖公馆业主的“一房三证”就属于典型的政策遗留问题。

    北京作为中国的“心脏”,是否可以考虑向南方城市学习,尽快出台相关政策及具体实施方案,以合理的政策,正当的渠道,合法?#34892;?#22320;尽快解决一房多?#38236;?#34394;假?#21335;螅?#20197;使今后的房产登记、房产税等相关政策公平、合理、?#34892;?#22320;实施。法制网 见习记者 谢庆

 

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