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田原,毕业于南京大学法律系,?#27835;?#28142;海明镜律师事务所注册主任,中国徐州国际商会副秘
书长,擅长刑事辩护、知识产权、投资咨询等诉讼、仲裁及非诉讼法律业务...更多>>
 
 
 
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房屋未过户能否对抗抵押权

                     作者 秦婧 刘光亮

  [案情]2008年8月,张某将其所有的一?#36861;?#23627;出售给李某,双方签订了买卖合同。2009年?#20445;?#26376;,李某会清款项后装潢入住,约定半年内办好房屋过户登记?#20013;?#20107;隔不久,张某因?#25151;?#22806;逃而下落不明,李某未能办理房屋过户登记?#20013;#玻埃保?#24180;8月,张某在王某处借款25万元,并以该处房产办理了抵押登记。20?#20445;?#24180;,王某诉请法?#21495;?#21334;该房产,并就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。李某提出异议,称房屋买卖合同全法?#34892;В?#35813;房屋是其合法财产,且本人已积极履行,?#28142;?#22312;过错,应视为取得房屋所有权,帮王某不能实现抵押权。

  两种观点:一种观点认为,李某的异议不能成立。另一种观点认为,李某应当受到优先保护。

  ?#25910;?#21516;意第二种观点。

  特权优先于债权的例外情形在实践中是法律依据的,《最高人民法院关于人民法?#22909;?#20107;执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实?#25910;加?#35813;财产,但尚未办理产权过户登记?#20013;?#30340;,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实?#25910;加校?#20294;未办理过户登记?#20013;?#30340;,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。依据该规定,在房屋买卖合同履行过?#35752;校?#21482;要购房人支付了全部购房款并实?#25910;加校?#19988;没有过错,就应该享?#21009;?#26435;期待权,就应当得到特殊保护。综上,本案中王某获得的抵押权不能对抗买受人李某,?#35789;?#35813;房屋未办理过户登记?#20013;?#27861;院也不能强制执行该房屋。

 

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